Elementarrisiken ...

Nun haben in Deutschland durchaus ein paar Millionen Menschen, sofern sie aus bestimmten Regionen kommen, ein oder mehrere weniger oder mehr traumatische Erdbebenerlebnisse erfahren. Die Wahrnehmung eines schwingend zitternden oder zitternd schwingenden Boden unter den Füßen in Verbindung mit korrespondierenden Geräuschen in den Ohren führt aufgrund des ungewöhnlichen und unheimlichen Ereignis zum einem archaischen Empfinden irgendwo zwischen prickelnder Gänsehaut und panischer Angst. Folgeereignisse an Objekten wie Beschädigungen bis zu Totalschaden sind in Deutschland gelegentlich bis selten. Der Autor hat allerdings am Fusse der Schwäbischen Alb Dachziegel nicht fliegen gesehen, sondern fallen gehört mit entsprechendem Dachschaden an des Schwaben heiligen Blechles.

Aktuell ist auf Spiegel Online

http://www.spiegel.de/wissenschaft/natur/erdbeben-hier-ist-das-risiko-in-deutschland-am-hoechsten-a-1212912.html

eine aktualisierte Erdbebenrisikokarte für Deutschland gezeigt. Darin sind das gesamte Rheintal zwischen Bodensee und Niederrhein, die Schwäbische Alb und ein paar andere Gebiete mit kolorierten „Risikoeinschätzungen“ kartographiert. Risiko ist in der Karte die historische Häufigkeit des Erdbebenereignisses ohne das Ausmass des Schadens. Die Häufigkeit des Ereignisses wird hier als Mass für Risiko genommen. Der Kölner Dom steht noch, ebenso der Loreleyfelsen und Staustufen des Oberrheins. So schlimm waren die Schäden offensichtlich nicht.

Um die Erdbebenthematik in Bezug auf Immobilien zu betrachten, ist wieder die alte technische Betrachtung nützlich.

Erdbeben setzen zunächst beträchtliche mechanische Energie frei, deren mechanische Kräfte auf eine Infrastruktur wirken, die beschädigt oder zerstört wird. Gegen die primäre mechanische Energie des Erdbebens kann man nichts tun. Gegen die Kräfte der Energie auf Objekte kann man was tun, nämlich selbige reduzieren durch Kraftaufnehmer (Stoßdämpfer), die mechanische Energie in thermische Energie, sprich Wärme umwandeln. Jeder, der mal um die Nordschleife gebrettert ist, weiß, das die Stoßdämpfer nach einer schnellen Runde schon ziemlich warm sind.

Übrigens Vulkanausbrüche, weil ebenfalls aktuell: In der Vulkaneifel in der Region Maria Laach soll der letzte Ausbruch vor ungefähr 12.000 Jahren stattgefunden haben. Auch hier hilft wieder die Energiebetrachtung. Wir haben thermische Energie (Wärme, Feuer), mechanische Energie (fliessende Lava) und ihre zerstörerische Wirkung auf natürliche und künstliche man-made Infrastrukturen.

Weil es formal so schön einfach ist: Ähnliche Überlegungen treffen für Sturm, Hochwasser usw. zu. Bei Gewitter kommt zu der mechanischen und der thermischen noch die elektrische Energie dazu.

Was ist Risiko?

Angesichts der Tatsache, dass es Dutzende von Definitionen und Hunderte von Erklärungen von und zu dem Sachverhalt "Risiko" gibt (Selbst innerhalb der ISO Normen gibt es verschiedene Definitionen!) hier eine Erklärung und eine Definition, die zueinander nicht im Widerspruch stehen und die sich in der Praxis bewährt haben!

(a) Die Erklärung:

Ursache: Eine Gefahr für einen Wert ist Ursache für Risiko.

Wirkung: Risiko hat möglichen Schaden an diesem Wert zur Wirkung.

Ursache und Wirkung sind über eine bedingte Kausalität verknüpft.

Die Bedingung ist ungewiss.

Diese Erklärung zeigt, was Risikobehandlung ist:

-       an der Gefahr (die Gefahr verringern, entfernen) ansetzen

-       an dem Wert (den Wert sichern, schützen) ansetzen

Diese Erklärung zeigt, was Schadensbehandlung ist:

-       Schaden kompensieren, wiedergutmachen

(b) Die Definition:

Risiko ist ein zukünftiger ungewisser Un-Wert / negativer Wert

Die Definition ist nützlich für die Risikobewertung:

-       Risiko ist ein ungewisser, negativer Wertbeitrag zu einem Ergebnis.

-       Risiko ist als ungewisser, negativer Wertbeitrag der Wertschöpfung entgegen gerichtet.

-       Risiko steht der Zielerreichung entgegen.

Immobilien sind Infrastrukturen

Immobilienrisikomanagement ist Infrastrukturrisikomanagement

  

Immobilien, wie Bauwerke und Gebäude, sind nichts anderes als Infrastrukturen innerhalb derer bestimmte Aktivitäten stattfinden. Solche Aktivitäten sind beispielsweise: Wohnen, Arbeiten, Produzieren, Distributieren, Bewahren, Transportieren, Exhibitionieren, Lernen und Lehren, usw.

Die Betrachtung als Infrastruktur ermöglicht eine systematische und einheitliche Betrachtung und Behandlung von Risiken.

Schäden an der Infrastruktur reduzieren die Leistung oder die Qualität^& der Infrastruktur.

Risiken für die Infrastruktur sind mögliche zukünftige Schäden.

Gefahren (Ursachen) für die Infrastruktur sind Risiken, wenn sie mögliche zukünftige Schaden  (Wirkungen) erzeugen.

^& Qualität im Sinne der ISO Definition (Zitat aus der Norm ISO 9000:2015 „ ... Grad der Erfüllung von Anforderungen ... “ ) ist nach wie vor aktuell. Der Qualitätsbegriff hilft, die Kunden und Nutzer der Infrastrukturen zu verstehen.

Risiko ist in der Norm ISO 9001:2015 im Sinne von Qualitätsrisiko Gegenstand der Normanforderungen. Offensichtlich hilft Qualitätsmanagement dem Risikomanagement.

Simulation: Addieren und Subtrahieren von Ungewissheit / Risiko mit EXCEL in Monte Carlo

Es werden Gauss-Verteilungen mittels Monte-Carlo Zufallszahlen berechnet.
Zwei Gauss verteilte Größen werden addiert.
Das Ergebnis sieht nach einer Summe aus, die Gauss verteilt ist.
Die "Ungewissheit" des Ergebnisses ist breiter verteilt, als die der Einzelgrößen.

Es werden Gauss-Verteilungen mittels Monte-Carlo Zufallszahlen berechnet.
Zwei Gauss verteilte Größen werden Subtrahiert.
Das Ergebnis sieht nach einer Differenz aus, die Gauss verteilt ist.
Die "Ungewissheit" des Ergebnisses ist breiter verteilt, als die der Einzelgrößen.

Wozu das Ganze? Jemand fragte, ob sich Risiken in einer Subtraktion zu "Null" subtrahieren.
Ein wenig EXCEL schafft den Durchblick!

Projekt-Risikomanagement „intuitiv“ und erfahrungsbasiert

Wir machen das schon ewig. Das mit dem Risikomanagement. In Projekten aller Art. Üblicherweise planen wir Risiken ein, indem wir uns Sicherheiten schaffen. Wir „rechnen“ mit Risiken. / We take risks into accout. Wir „berücksichtigen“ Risiken. / We consider risks. Wie machen wir das:

• Einen Risikoaufschlag auf die Kosten:

z. B.: Eine finanzielle Reserve von 10 % der Kosten für „Unvorhergesehenes“, dass wir doch vorhersehen.

• Einen Risikoaufschlag auf die Zeit:

z. B.: Eine zeitliche Reserve von 15 % der Zeit für „Unvorhergesehenes“, dass wir doch vorhersehen.

• Einen Risikoaufschlag auf die Qualität (... was auch immer das ist ...) :

z. B.: Ein „wertigeres“ Material um „auf der sicheren Seite“ zu sein, um „Sicherheit“ zu schaffen.

Alle diese Aufschläge, ob Qualität, ob Zeit, ob Kosten, sind natürlich wiederum nichts anderes als Kosten.

Dieses „Unvorhergesehene“ liegt zeitlich in der Zukunft und ist kausal ungewiss. Das sind die zwei charakteristischen Merkmale von Risiko. Es ist damit virtuell. Wir stellen dem virtuellen Ungewissen, dem Risiko, etwas real Gewisses, eine Sicherheit (eine Rückstellung an Kosten, Zeit, Qualität) entgegen. Wobei die interessante Frage die ist, ob eine Rückstellung real ist. Wir wägen Ungewisses und Gewisses ab. Wir messen damit Risiko.

Wie gesagt, das Alles ist nicht neu, sondern gängige und bewährte Praxis. Es ist nach wie vor State-of-the-Art.

Zum Lebenszyklus von Immobilien (Gebäude, Anlagen, ...)

I. Circle of Life: Die Quadratur des Kreises ...

... ist ein Modell. Spielen wir mit einem Modell oder arbeiten wir in der Wirklichkeit?

Den Kreis in vier Quadraten teilen:

(1)        Planung

(2)        Konstruktion

(3)        Nutzung

(4)        De-Konstruktion

Wir haben diese Vorstellung des idealen Kreislaufs als Leitgedanke für viele unserer Entscheidungen und Handlungen. Wir sind angetan, von Finanz-, Material- und Energiebilanzen, die den gesamten Lebenszyklus umfassen. Dieses ideale Modell hilft uns, die reale Wirklichkeit zu verstehen. Wir sagen nicht, dass die reale Wirklichkeit diesem idealen Modell entsprechen soll.

Die (1) Planung einer Immobilie oder einer Anlage besteht nicht nur aus der Fixierung von Eigenschaften, deren Merkmale und Ausprägungen zum Termin der erfolgten (2) Konstruktion für eine kommerzielle Nutzung realisiert sind, sondern auch aus einem Szenario der finalen (4)De-Konstruktion nach einer (3) Nutzung. Diesem Gedanken wird selten konsequent gefolgt.

Ansätze dieses Gedankens sind Kreislaufwirtschafts-Konzepte und Re-Cycling-Ansätze als Rückführung des Materiellen in Re-Sourcen oder in die Natur (was auch immer die Natur ist ...) sind teilheitlich, nicht ganzheitlich.

II. Round and round and round: Der fraktale Kreis im Kreis ...

... ist die Wirklichkeit. Arbeiten wir in der Wirklichkeit und können wir die Kreise steuern?

Zwischen (2) Konstruktion und (4) De-Konstruktion erfolgen oft nicht nur die geplante Erst-Nutzung, sondern auch mehr oder weniger geplante Zweit- und Dritt-Nutzungen und so weiter. Nicht alle dieser (3) Nutzungen konnten und können mit der Erst-Planung der Erst-Konstruktion berücksichtigt werden. Die Ungewissheit der zukünftigen Entwicklung steht dem entgegen. Die Ungewissheit in Verbindung mit Gefahren für die Immobilie führt zu Risiken, welche der unbedingten Erreichung von Zielen entgegenstehen. Zweit- und Drittplanungen und zugehörige Um-Konstruktionen sind erforderlich. Das sich ändernde technische, geschäftliche, regulatorische und soziale Umfeld macht langfristige und nachhaltige (1) Planung ungewiss.

Im Bereich von Immobilien gibt es einige ikonische Beispiele für neue und andere Zweit- oder Dritt-Nutzungen: Schloss Neuschwanstein, Musée d’Orsay, Tropical Islands ...

Im Bereich von Anlagen als „Technologie-Transfer“ irgendwohin weiterverkaufen: Kind of big ticket ebay ...

III. Der reale Irrlauf: Den Kreis nicht vollziehen / voll ziehen ...

... ist leider verständlicherweise lang und weilig geworden. Wenn es beim Hin und Her zwischen (1) Planung und (2) Konstruktion und (2) Konstruktion und (2) Planung bleibt und die (3) Nutzung in weiter Ferne liegt und die (4) De-Konstruktion eine Option nach der Methode des gordischen Knotens ist.